La eliminación de la Ley de Alquileres impulsada por el Gobierno de Javier Milei cambió completamente el mercado inmobiliario: en apenas dos años, el precio real publicado de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires cayó aproximadamente un 42%.
Según una serie elaborada con publicaciones relevadas por FM&A y datos de Estadísticas CABA, el valor ajustado por inflación alcanzó un máximo equivalente a $1.302.846 a comienzos de 2024, cuando todavía predominaban los contratos regulados por la normativa anterior.
Tras la derogación dispuesta mediante el DNU 70/2023, el precio real comenzó a retroceder aceleradamente hasta ubicarse en $757.776 en enero de 2026. La baja fue de casi $545.000 en moneda constante, demostrando el fracaso del esquema intervencionista que pretendía proteger a los inquilinos y terminó reduciendo la oferta y encareciendo los alquileres.
El cambio también se reflejó en la cantidad de propiedades disponibles. Durante los momentos más críticos de la vieja ley, la Ciudad llegó a tener menos de 500 inmuebles publicados. Actualmente existen alrededor de 17.000 unidades en alquiler, una expansión que devolvió la competencia al mercado.
Con más departamentos para elegir, los propietarios ya no pueden imponer cualquier valor o condición ante unos inquilinos con capacidad de elección. Los potenciales inquilinos comparan precios, descartan publicaciones costosas y negocian fechas de ingreso, garantías, mejoras en las viviendas y gastos iniciales.
Los contratos nuevos funcionan bajo reglas diferentes. Predominan las actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales, generalmente vinculadas al Índice de Precios al Consumidor, aunque las partes pueden acordar libremente la duración, la moneda y la periodicidad de los aumentos.
Mientras tanto, los últimos convenios firmados bajo la Ley 27.551 llegarán a su vencimiento entre septiembre y diciembre de este año. Para quienes todavía permanecen dentro de ese régimen, el ajuste anual por el Índice para Contratos de Locación será del 31,54% en julio.
De esta manera, el mercado terminará de dejar atrás un sistema caracterizado por contratos rígidos, actualizaciones anuales y una oferta prácticamente inexistente. La desregulación permitió que los precios comenzaran a reflejar nuevamente el equilibrio entre propietarios e inquilinos: más oferta, mayor competencia, contratos flexibles y alquileres reales más bajos.
